土地減免的款項是否計入房產原值計征房產稅？

近期，遇到這樣一個問題，企業在早期通過“招拍掛”取得一塊工業用地3萬平方米，轉讓價格500元/平方米，總價款1500萬元，簽訂了《土地使用權出讓合同》，由于當期政府為發展當地經濟，明確該地塊可享受土地出讓價格減半繳納的優惠政策，企業當期支付土地總價款750萬元，并按3%繳納契稅22.5萬元，企業辦完相關手續后，即取得了國土部門下發的《土地使用權》權屬證書，證載面積為28500平方米。同時，企業為建造工業廠房發生建設成本3000萬元。

　　在近期的相關稅務自查風險比對中，提示該企業房產稅未足額繳納。

　　企業觀點：

　　企業針對該工業廠房繳納的房產稅計稅依據為：按企業實際支付的土地總價款、交納的契稅及廠房建設成本之和作為房產原值，依照房產原值一次減除20%后的余值計算繳納計算房產稅，計算公式為：

　　(750萬+22.5萬+3000萬)*80%*1.2%=36.216萬元

　　那么企業上述計算繳納房產稅是否正確呢，爭議點主要集中在土地價值上，同時存在以下另外兩種觀點：

　　觀點一：

　　按照企業《土地使用權出讓合同》中約定的金額及應繳納的契稅與廠房建設成本之和作為房產原值，即按照合同總價款并入房產原值計算繳納房產稅，計算公式為：

　　(1500萬+1500萬*3%+3000萬)*80%*1.2%=43.632萬元

　　觀點二：

　　按照企業《土地使用權出讓合同》中約定的單價乘以企業實際取得的土地面積，計算土地價值及應繳納的契稅與廠房建設成本之和作為房產原值，即按照權屬證書記載的面積及應繳納的契稅、廠房建設成本之和作為房產原值計算繳納房產稅，計算公式為：

　　【28500*500*(1+3%)+3000萬】*80%*1.2%=42.8904萬元

　　從上述計算結果可以看出，土地價值及契稅的取數不同，結果也存在很大差異，企業這種計算繳納房產稅應納稅額最少，企業認為，我們雖然在簽訂的合同中約定了轉讓價格，但政府同時有優惠政策，我們按政策交納了土地出讓金及契稅，也取得了產權證書，那么以其實際入賬金額作為房產原值計算繳納房產稅是沒有問題的。

　　政策一般規定：

　　根據《中華人民共和國契稅法》規定，在中華人民共和國境內轉移土地權屬，承受的單位為契稅的納稅人，在第二條中明確所稱轉移土地權屬，包括下列行為:

　　(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換;

　　以作價投資(入股)、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地權屬的，應當依照本法規定征收契稅。

　　政策特殊規定：

　　國稅函[2005]436號《國家稅務總局關于免征土地出讓金國有土地使用權征收契稅的批復》中明確:

　　根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則的有關規定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。

　　小編觀點：

　　雙方合同中約定的土地總價款為1500萬元，當地政府是為了當地經濟發展，給企業減免了750萬元，該減免的土地出讓金屬于當地政府的財政獎勵，即上述政策中的以部分獎勵方式轉移土地權屬的，應參照土地使用權出讓合同中約定的價格依法繳納契稅，雖然企業實際支付了750萬元土地出讓金，但契稅計稅依據應按照土地總價款1500萬元計算確定。

　　同時，我們根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅按照房產原值計算繳納，那么這里的房產原值就是企業入賬時實際支付的土地價值及廠房建設成本，那么小編認為按照賬面成本做為房產稅的計稅依據，該事項和稅務機關還存在一定的溝通空間，建議咨詢主管稅務機關后進一步確定，不多繳也不應該少納稅。