房地產“成本加成”的售價，稅務部門認可嗎

近期房地產開發企業遇到這樣的問題，轉讓未完工產品，采用組成計稅價格方法計算確認轉讓銷售價格，那如何確認銷售價格成為企業的一個困惑。

　　案例

　　甲房地產開發企業2021年通過招拍掛取得土地使用權，支付土地出讓金8000萬元，同年進行開發，發生建設成本5000萬元，并計入開發成本核算。2022年由于資金緊張，將項目整體轉讓給乙公司，采用組成計稅價格的方法，成本利潤率10%，采用組成計稅方法確認銷售價格為：成本*(1+成本利潤率)。

　　在實務操作中，關于如何確認組成計稅價格的中成本存在爭議。

　　第一種觀點：作為甲公司來說，賬面開發成本為(土地成本+建設成本)，故組成計稅價格為：(8000+5000)*(1+10%)=14,300萬元;

　　第二種觀點：作為甲公司來說，賬面成本為(土地成本+建設成本-土地抵減的銷項稅額)，故組成計稅價格為：(8000+5000-8000/1.09*9%)*(1+10%)=13,573.40萬元。

　　兩種觀點的爭議點，主要在于甲公司轉讓的房地產項目為新項目，甲公司取得土地時，由于政府無法開具增值稅專用發票，開具的為土地出讓金專用票據，故8000萬元土地成本為土地出讓金票據價款的全部成本，而建設成本發生時取得增值稅專用發票，故5000萬元為不含稅成本。

　　第一種觀點認為：無論取得土地出讓金票據還是增值稅專用發票，計入開發成本金額為組成計稅價格的計算基數，與取得何種票據無關;

　　第二種觀點認為：首先，根據國家稅務總局16年18號公告，在計算銷項稅額時，可以扣除對應的土地價款。按照文件精神，由于政府無法開具增值稅專用發票，故在計算銷項稅額時，可以抵減土地就價款。然后，根據《財政部關于印發<增值稅會計處理規定>的通知》(財會[2016]22號)文件規定：企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。借記“應交稅費—應交增值稅(銷項稅額抵減)”，貸記“主營業務成本”等科目。在確認成本時，土地抵減的增值稅，已經沖減成本。故在確認組成計稅價格的成本時，應當剔除土地抵減的增值稅。

　　綜上所述，兩種觀點的不同，直接導致企業的增值稅、企業所得稅、土地增值稅的稅負不同，實務中，建議企業與主管稅務機關提前做好溝通工作，避免帶來涉稅風險。