差額征稅下房地產企業計稅基礎割裂問題

問題

　　某房地產企業，向政府支付土地價款1090萬元，將土地開發后銷售得全部價款和價外費用計5450萬元，則此時，該企業增值稅口徑、會計口徑、企業所得稅口徑、土地增值稅口徑銷售額/收入為多少?

　　均為5450÷1.09=5000?顯然是錯的

　　1.增值稅銷售額

　　根據國家稅務總局公告2016年第18號，增值稅銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%);

　　故，此時增值稅銷售額=(5450-1090)÷1.09=4000

　　2.會計口徑收入

　　根據財會【2016】22號，規定企業差額征稅只調成本，不動收入，則企業銷售時及差額征稅分錄如下：

　　銷售，借銀行存款  5450，

　　貸主營業務收入  5000;

　　應交增值稅-銷項稅額  450

　　結轉成本，略

　　差額征稅，借應交增值稅-銷項稅額抵減  90，

　　貸主營業務成本  90

　　故，會計口徑收入=5450÷1.09=5000

　　3.企業所得稅收入

　　根據國家稅務總局公告2021年第34號，無特殊規定的，按照會計原則處理。

　　故，企業所得稅收入額==5450÷1.09=5000

　　根據國家稅務總局公告2016年第70號，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，

　　差額征稅時，銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷1.09

　　故，土地增值稅收入額=全部價款和價外費用-【(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷1.09】×0.09=5450-4000×9%=5090;

　　土地增值稅收入額=5090

　　總結

　　增值稅銷售額≠會計銷售額=企業所得稅收入額≠土地增值稅收入額